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浅析社区管理与物业管理的关系

admin   2020-12-21 22:47   来源:未知 关闭窗口

  浅析社区管理与物业管理的关系_经管营销_专业资料。浅析社区管理与物业管理的关系与 发展现状 一、社区管理与物业管理的概念 1、社区管理的概念 “社区”是社会学中的基本概念,一般认为:社区就是在一定地 域内发生社会活动和社会关系, 有特定的生活方式并具

  浅析社区管理与物业管理的关系与 发展现状 一、社区管理与物业管理的概念 1、社区管理的概念 “社区”是社会学中的基本概念,一般认为:社区就是在一定地 域内发生社会活动和社会关系, 有特定的生活方式并具有成员归属感 的人群所组成的相对独立的社会生活共同体。 其基本构成要素有四个 方面: (一) 、相对稳定的人文区位意义上的地域。特定的区域不仅是 社区成员活动的基本空间场所, 而且社区成员的活动方式乃至思想感 情也都被打上区域的烙印和特征。 (二) 、是一定规模和具有同质性的人口。社区人口主要表 现为人口的数量规模和分布,以及人口的素质构成。以职业因素等为 主的同质性的人口素质构成很大程度上决定了社区的类型。 (三) 、是以横向分布和联系为主要特征的组织结构。社区 作为一个社会实体,是由一些群体和组织构成的。社区结构既体现了 社区内各种群体、组织的分布状况及其相互之间的关系水平,并且在 很大程度上反映出社区发展的水平。 (四) 、是有一定程度共同性的文化心理和生活方式。基于 社区的共同利益、面临的共同问题和共同需要,每一个社区都会形成 共同的生活方式、行为规范和心理取向。 1 正因为社区的这些特征,决定了社区管理的特性及其重要的意 义。 所谓社区管理, 主要是指一定的社区内部各种机构、 团体或组织, 为了维持社区的正常秩序,促进社区的发展和繁荣,满足社区居民物 质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活 动。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经 济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、 思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。其具体的背景: 一是我国社会发展战略的调整。 即由经济增长转向社会全面进步的发 展观的形成;由国家工业化转向社会现代化的发展战略的确立。二是 市场经济体制改革的深化,对重铸新型社区结构,加强社区管理有着 迫切的需求。三是社会管理体制的转轨和城市管理重心的下移,赋予 了社区管理以充分的条件。 2、物业管理的概念 物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托, 依据物业管理 委托合同,对物业区域内的房屋、设施、场地等进行的统一的、专业 化的管理活动,并向物业所有权人和使用人提供综合性的有偿服务。 在我国,物业管理的发展主要基于四个方面的因素:一是住宅建设的 迅猛发展,大量住宅小区的投入使用,要求除了对房屋进行维修外, 还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业 化管理,以保持新建小区的完好,发挥其整体功能和综合效益。二是 随着住房制度改革的逐步深化,原有的房管体制已完全不能适应,而 物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管 2 理,各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。三是随着市场经济体 制的逐步确立,政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法,已经不 能适应形势的变化,一个由业主自治与物业公司专业化管理结合,由 物业管理企业实施经营型管理和有偿服务,使管理得以以业养业、自 我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。四是人民群众生活 水平的不断提高,对居住环境和社区服务的更多的关注,使得物业管 理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素, 物业管理为越来越 多的人所接受。正是因为以上这些因素,决定了物业管理作为一个新 兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的 冲突。 二、当前社区管理与物业管理的矛盾 在我国经济体制改革过程中,随着住房制度改革的推进,单位房 的逐步减少和社会住宅区的迅速增加, 居民逐渐地由原来的依靠单位 转变为依赖物业管理,原来的“单位人”也开始向“社区人”转化。 物业管理应运而生,并迅速成为城市经济中的一个新兴产业。 而与此同时,原有的社区管理模式则属于政府导向型的管理模 式,它主要是以各街道、社区居委会为主体,其他社区组织共同参与 配合下对社区的公共事务、社会事务等进行管理。由于社区管理与物 业管理都是对与城市居民日常生活相关的诸多方面的日常管理, 两者 之间存在着很多共同或相似之处,如地域重合、硬件共享、宗旨和目 标相近、管理的人员相近等,而且在相关的规定中,社区管理组织的 某些职责与物业管理公司的服务内容有所交叉; 又由于传统体制的惯 3 性和经济利益的驱动,两者经常出现很多磨擦和碰撞。以我市为例, 目前实行物业管理的小区社区居委会与物业管理公司之间普遍存在 着各种各样的矛盾, 如有的社区居委会想将空置的物业管理用房作为 社区活动场所,但物业管理公司不予支持,双方矛盾尖锐;创建文明 社区,社区居委要物业公司服从其安排,但相互之间不相隶属,物业 公司可以配合也可以不配合。同样,原有的社区管理模式属于自上而 下的管理,政府行为偏多,不利于社区居民的主动参与意识和意 识的培养,而物业管理的发展恰恰需要具有这种意识的业主,因此, 原有的社区管理模式也往往会给物业管理的实施带来种种的障碍。 三、如何解决社区管理与物业管理之间的矛盾 1、必须正确认识社区管理与物业管理的关系。 社区管理是一个大的系统,涉及到文化教育、市容秩序管理、市 政设施管理、社会治安管理、环境保护管理、计划生育管理、流动人 口管理、邻里关系以及房屋管理等内容。而物业管理则是对小区内的 房屋、设备、设施、场地等进行日常的维护保养,为社区内的居民创 造安全、整洁、舒适、优美、方便的生活和工作环境。从这个意义上 来说,物业管理应当包含在社区管理的内容之中。但两者之间又有着 许多的区别: 首先是实施管理的主体不同。 参与社区管理的主体包括社区范围 内的政府组织、 企事业单位、 社团组织和居民委员会等。 从我市来看, 社区管理主要是在街道的组织领导下由社区居委会来具体实施管理。 而参与物业管理的主体则是物业的业主, 以及接受业主委托的专业化 4 物业管理服务企业,由业主构成的业主大会行使决策权,而具体事务 由物业管理公司来管理。 其次是管理的性质不同。社区管理是国家管理社会生活、群众管 理社会生活和社会管理社会生活相互交融的基础性社会管理。 具体而 言, 社区管理就是在街道办事处组织领导下由社区居委会实际承担的 行政性管理以及在街道办事处、 社区居委会组织下由社区内有关单位 和居民共同参与的围绕人的社会生活而实施的管理。 政府行为在社区 管理中起着主导作用,因而社区管理具有明显的行政性。而物业管理 是社会化、企业化、专业化管理,它是在业主的委托下围绕“人的居 住环境”而实施的管理,是一种由现代化的物业管理企业实施的完全 市场化、商业化的活动。 第三是管理的内容不同。 社区管理与物业管理在管理内容上均具 有综合性, 但综合性的内涵却不同。 社区管理包括了更为广泛的内容, 不仅包括“人的居住环境” ,而且包括“人的社会生活”的内容,如 计划生育、婚姻家庭、邻里关系、卫生保健等等。而物业管理以“人 的居住环境”的管理为主要内容,即以物业为核心的各类专业化管理 与服务内容为主,如各类房屋及附属设备、设施的维修养护,物业环 境的治安保卫、消防管理;清扫保洁、绿化管理;停车场管理等。在 条件允许的情况下,也开展一些专项服务和特约服务。 第四是管理资金的来源不同。 社区管理需要配备相应的机构与人 员, 需要在社区范围内开展工作, 因而必须要有充足的资金来源保障。 社区管理的资金主要依靠政府拨款, 同时也可以开辟多元化的资金筹 5 集渠道,如社区创收、社会和企事业单位捐款等。而物业管理是一种 商业化的服务活动,其资金来源主要是业主所支付的物业管理服务 费。 也正是由于以上这些不同, 决定了在社区管理过程中物业管理的 独立性, 任何试图在现有的社区行政性管理的框架下消解这种独立性 的行为都是错误的。 2、要合理定位街道、社区居委与物业管理企业的职能。 对一个社区来讲, 管理和服务的事务大致可以分为四块, 即行政、 法律、市场和自治。在这四大块中,街道、社区居委主要承担行政和 法律职能,对于自治性的事务,街道、居委要给予引导,发动居民自 行组织和运作。至于其他事务则应交给物业管理公司去完成。在职能 的划分上,街道、居委一定要把握好自身的职能范围,不能出于自身 利益的考虑而多管、少管或不管。 在这种职能划分的情况下,物业管理公司其实是一个“局外人” , 它仅仅是一个为业主提供服务的企业; 而对于这类企业的管理权和监 督权并不属于街道办事处或居委会, 而应属于工商部门和物业管理的 主管部门。这类企业与业主之间属纯粹的商业合同关系,这种合同关 系并不涉及街道办事处或居委会。 3、要在自觉、自助、自治的原则下积极促进社区群众自治组织 的发育与成熟。 由于长期实行计划经济体制, 我国城市居民自我管理的意识和能 力相对较弱。从目前我市的情况看,一方面是政府正在大力推进社区 6 建设, 致力于社区整合, 以及行政、 治安等管理的完善。 而另一方面, 随着《物业管理条例》的出台,物业管理的进一步规范化与法制化也 已是必然的趋势。然而,无论是社区管理还是物业管理,其基础则是 社区群众的自治,包括社区自治组织的建设和群众自治能力的培育。 因为, 社区群众自治水平的提高可以从以下几个方面来促进社区管理 和物业管理工作: 首先,可以较容易地对社区事务进行决策。例如在物业管理活动 中,因为物业管理公司的服务质量而产生的各种纠纷,就可以通过业 主大会这样的自治组织来解决和决策。 其次,可以更好地协调社区内不同阶层之间的关系。由于目前社 区成员之间在经济能力、教育程度、宗教信仰以及职业、年龄、婚姻 状况等方面往往存在着较大的差异,异质化程度比较高,造成了相互 之间在沟通交流上的困难。 而良好的群众自治组织则可以使不同阶层 的人群加强沟通和交往,互相帮助,从而有利于社区的治安和稳定。 第三,可以通过组织各种类型的活动增强社区成员的归属感。社 区群众的自治组织因为来自于社区居民, 对居民情况和社区资源非常 了解,有条件将居民组织起来,参加各种类型的活动。例如组建各种 类型的俱乐部、社区的联欢活动、捐助活动等,在活动过程中增进社 区成员的相互了解,培养对于社区的感情,从而形成家园归属感。 那么,在社区自治组织的建设过程中,政府的作用又如何呢?笔 者认为:第一,在社区自治组织没有发育成熟的情况下,政府的各级 基层组织可以通过职能转换和服务延伸, 在某种程度上起到辅助甚或 7 暂时性替代的作用。在这一过程中,与社区建设有关的政府行为应体 现为由管理向服务、由突出权力主体向突出义务主体的方向转变。第 二,在社区自治组织已经建立,但还没有形成社区深层自治结构的条 件下,这时,政府的作用主要是帮助和引导,但决不是替代。这种帮 助将促使社区建设从环境设施的外部推动,逐步进入内在的心理建 设。而政府能够给予社区的最大的支持,则是由于政府处于规划和调 控地区资源的主导地位, 有能力促使一定地域的资源配置与当地的社 区建设更有力地结合起来, 使社区原住居民和新住居民都能在社区建 设中获得实惠,由此形成深层自治结构的基础,进而从内在要求而不 是从外在强化上提升社区意识, 改变社区自治受表层化社区结构局限 的状态。 总之, 社区管理与物业管理是依据着不同的机制来管理和服务于 社区,在明确了其不同的特点、方式和侧重之后,作为政府及有关部 门应能区别对待,充分利用这两条途径更好地服务于社区居民,从整 体上提高社区建设的档次和水平。 8